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1楼
发表于 2008-1-19 19:52:41
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近年来，一个新鲜名词吸引大家了眼球并得到强烈认同：“房奴”。很多按揭买房的人自称“房奴”一族。他们身上背着房子，在享受着高薪、白领、有房一族等诸多心理安慰的同时，也承受着“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压，生活质量大为下降：不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。那么，我们买房子是为了享受生活还是为房子所累？我们怎样当一个既能购房又不让生活质量下降的“房奴”呢？
小张工作两年后，决定买房，他选择了一个新建小区的一套房子：大户型，三室两厅，145平方米，采光好，环境好，位置好。可是，一平方米4500元，一套房子就要65万，这个价格让月薪3500元的他真有些吃不消。可是，他固执地认为住房是白领生活质量标志的体现，一步到位地住上大房子，是最好不过的了。于是，在父母帮忙凑了20万的首付后，他心甘情愿地当上了“房奴”，每月还贷2000元，一共要还近20年。可是，现在的小张天天躺在宽敞舒适的大房子里，却不愿叫嚣“住房是白领生活质量标志的体现”了，因为他不敢换工作不敢外出旅游甚至不敢生病。他对朋友诉苦：这哪儿是白领生活，我都快被房子压得直不起腰了。 生活中像小张这样的人很多，为了住上大房子竭尽所能，住上大房子后叫苦不迭。据统计，1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元；到2005年，这一数字已经达到1.6万亿元。8年的时间，贷款增加了近80倍，贷款的增加意味着房奴人数的增加。不过，一步到位地住上大房子是一个明智选择吗？
近日，国家陆续采取加息等旨在调控房产价格的政策，大力发展经济适用房，倡导中低收入者暂时租房居住。作为消费者，我们该如何做到既能住上房子又不会为房子所累？我们应该怎样打理生活，做到轻松住房、潇洒生活？
先租后买，没有压力
李先生结婚后，得到父母赞助的10万元房子首付款，加上自己几年工作攒下的10万元积蓄，他支付购房的首付应当绰绰有余。可是，李先生却有自己的打算，看到身边的朋友们为贷款所累，直接影响了家庭的生活质量；况且这几年房价已经涨了不少，这时跟风买房会不会和买股票一样被高位套牢？所以，他和妻子商量后，决定不赶在房价居高不下的风口浪尖上买房，先过几年无债一身轻的潇洒日子再说。
两人经过衡量，在单位四周租了一套两室一厅的新房，月租800元。然后，李先生将20万积蓄借给了一个开公司的朋友，朋友按15％的年利率给他支付利息。为了保险起见，他和朋友协商，以朋友持有的某公司法人股票作为质押，假如朋友不能到期还款，可以立即将股票过户到李先生名下。这样，吴女士在保持较好居住条件和不影响生活质量的前提下，将20万元积蓄用于投资，一年可获取收益3万元。李先生说，等过几年他们可以一次性付款购房，不用再当辛劳的房奴了。
专家观点
1.盲目负债购房不如临时租房。目前住房贷款利率已经连续多次上调，有关专家猜测，为了抑制地房产过热，今后央行还有可能上调房贷利率，届时贷款人的负担会更重。因此，购房者应对自己的未来收入有正确的估价，不能一味为了实现“安居梦想”而盲目贷款。假如经济条件不是太好或有较好的投资渠道，可以先租一套适合的房子，等具备一定经济实力后再考虑购房。
2.莫让房子成为发展事业的累赘。换工作、跳槽到大城市发展对很多年轻人来说如同家常便饭，除非这些工作不稳定者所在城市的房价较低、具有较高升值潜力，否则不应盲目购房。这时，临时租一套房子或与人合租房子是最好的选择。因为没有带不走的固定资产，来去自由，可以“择良木而栖”，一心发展自己的事业。
3.买房、租房要算细账。现在很多理财网站都有一个叫“贷款买房和租房比较”的网络计算器，你不妨根据自己的情况进行计算，然后再决定是购房还是租房。
先买后换，轻松理财
结婚前，林女士和老公讨论该买一套什么样的房子。他们自己有8万元的积蓄，父母又赞助了10万元，一套大房子的首付是30％，18万元应该能够房子首付。不过，他们另有自己的想法。现在基金理财、保险分红这么热，我们可以先买一套二手房，把其他剩余的钱投资在这方面，通过理财生出更多的钱后再考虑换大房子。况且最近国家陆续颁布政策控制房价，未来房价走势会不会持续升高，还是一个未知数。
林女士买了一套两室一厅的二手房，只有20万元。首付30％后，她还剩下12万元的存款。她拿出8万元投资基金。现在，一年过去了，她购买的基金增长了70％，抛出后净赚了5万元；剩余的4万块钱她决定投资字画收藏。现在她购买的字画价格也翻倍增长，不过她还不决定抛售，因为她认为还有上涨的空间。
林女士认为：“我现在每月还的房贷只有1000元，我每月工资4000元，应付房贷绰绰有余。通过投资，我可以赚得一笔比较丰厚的资金。等过几年房价稳定下来，我们再买一套大一点的房子。我觉得这个选择还是很理智的。”
专家观点
目前，按揭购房的家庭越来越多，生活的压力和沉重的贷款负担经常让“房奴”们喘不过气来，不过，当“房奴”也有一些科学的理财窍门，比如林女士这种理财方式就叫“以投养贷”，其实，类似能减轻购房负担的窍门还有很多：
1.用公积金贷款。公积金贷款是一种政策性贷款，利率有一定优惠。目前5年以上普通个人住房贷款年利率为5.81％（现行商业贷款利率6.84％打85折），而同期公积金贷款年利率仅为4.59％，二者差距较大，所以，购房时办理公积金贷款，可以最大限度地降低还贷压力。
2.买房也要学会“淘宝”。每个城市的住房虽然有均价，但黄金地段和偏僻地段的价格差距较大，面积不同，房价更是大相径庭。为了减轻还贷压力，年轻人可以选择位置稍微偏僻点的住房或适合自己经济承受力的小面积住房，也可以购买价格相对较低的二手房，有时一些二手房的房主因为急用资金，卖出的价格可能较低，这样买房者就会和“淘宝”一样买套物超所值的好房子。
3.选择临时贷款。假如自己未来预期收入较高，或者因为存款国债没有到期、股票被套等原因，临时拿不出资金，这时也可以不办理按揭，而采用存单、国债质押贷款以及个人信用贷款等方式筹措购房资金，虽然质押或信用贷款的利率比个人住房贷款高，但省去了评估、保险等费用，实际会大大节省住房融资的开支。
4.以房养贷。假如当地房地产市场升值潜力较大，房屋租金较高，并且有一定的首付资金，可以购买两套住房，自住一套，另外出租一套，以出租的租金来支付或补贴两套房子的按揭款，这样，“房奴”的还款压力会大大减轻。
利用各种贷款政策
如今，贷款利率呈现逐步上调的趋势，5年以上贷款利率已达6.39％，假如再加上各种抵押、公证、保险等费用，贷款人的综合还贷压力更大。不过，大家没有必要谈“贷”色变，完全可以根据自己的情况适当调整打理家财的思路，灵活利用银行推出的住房贷款和消费贷款新政策，来合理地减少利息支出，从而实现“减负”目标。
住房贷款：新政策可以“减负”
可以采用“固定房贷利率”。假如你觉得利率有望进入加息通道，这时可以选择银行新推出的“固定房贷利率”，也就是与银行约定一个固定利率和期限，在约定期限内，不管央行的基准利率或市场利率如何调整，你的贷款利率都不会“随行就市”。2006年开始，光大银行、招商银行等金融机构推出此项服务。
“双周供”能减轻利息负担。在还款方式上，为了减轻利息负担，可以采用“双周供”还款方式，新贷款可以选择这种还款方式，老贷款也可以“月供”改“双周供”，但手续上会相对麻烦一些。目前，“双周供”主要由深圳发展银行办理。
“净息还款法”缓解压力。假如贷款利率上调压力增大，贷款人还款负担加重，这时可以选用“净息还款法”，这种还款法在发达国家较为普遍，日前由部分国内股份制银行推出。这种还款法是指贷款后只需按月支付贷款利息，而贷款本金可等贷款到期后一次性偿还，也可在贷款期内根据个人资金变化情况随时分次偿还。这无疑会大大减轻贷款期内的还款压力，非常适合那些未来预期收入较高的贷款人。
“宽限期还款法”。顾名思义，这种还款法就是给贷款人一个偿还本金的暂缓期，其优势是可以减轻贷款之初的还贷压力，从而减少按揭贷款对生活带来的影响，实际上是给家庭负债带来一个“缓冲”区间，非凡是在利率上调、贷款人负担相对较重的情况下，采用宽限期还款法会使家庭生活更加从容。这种还款法主要由上海银行等金融机构推出。
另外，每次贷款利率上调后，住房公积金贷款利率也会随之调整，但其上调的幅度远远低于商业贷款，所以，办理住房贷款按照先公积金贷款后商业贷款的原则可以相应减轻利息负担。
消费贷款：把握省钱窍门
尽量选择短期贷款。与个人住房贷款的利率相比，消费贷款没有利率优惠政策，不过，贷款利率调整时短期贷款上调的幅度一般低于中长期贷款，而消费贷款一般是一年以内的短期贷款，所以在办理消费类贷款过程中应尽量办理期限在一年以内的短期贷款，以将利率上调对个人贷款的影响降到最小。
用活循环授信业务。个人循环授信业务是近来各家银行主推的新贷款业务之一，很多银行的循环授信业务包括个人小额信用贷款、个人自助质押贷款和个人抵押循环贷款等，符合条件的贷款人，只要和银行一次性签订款循环授信协议，在贷款授信额度和期限内用可以随借随还、循环使用，从而避免了资金的闲置，提高了贷款运用率，贷款成本也自然和大大降低。
尽量选择按月还本付息。对于一年期以内的消费贷款，贷款人目前可以选择两种还款方式，一是每月只还利息，到期再还本金，二是选择每月本金、利息一起还。在贷款利率提高的情况下，逐步减少贷款本金会节省利息支出，所以，在加息的情况下，贷款者可以根据自己的情况，尽量选择按月归还本金和利息，这样逐步递减本金，利息支出也会相应减少。 |
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